Thị trường BĐS ở VN đang giống như một quả bóng bị bơm căng
Khả năng tan vỡ của bong bóng bất động sản (BĐS) có hay không không chỉ là bán đất nền Đức Giang Bảo Lộcnội hàm quy luật vận động kinh tế mà còn phụ thuộc vào ý chí con người - giới tài phiệt BĐS.
Những dấu hiệu vỡ 'bóng' đầu tiên
Trong thực tế, hiện tượng bong bóng BĐS đã được hình thành từ lâu ở nước ta, đây là điều mà ai cũng có thể nhận thấy. Đó là sự cách biệt qua lớn giữa mặt bằng giá cả nhà đất và mặt bằng thu nhập của người dân - không phải 10% hay 20% số người có thu nhập cao nhất mà phải kể đến 80% số người còn lại có mức thu nhập trung bình hoặc rất khiêm tốn.
Sau đợt sốt BĐS năm 2007 trên diện rộng toàn quốc đã đẩy giá đất tăng gấp gần ba lần và giá căn hộ cao cấp tăng gấp đôi, từ thời điểm đó đến nay, giá vàng cũng tăng gần ba lần và tạo nên một tỷ lệ trượt giá rất lớn so với mức thu nhập bình quân của người dân. Với sự chênh biệt quá lớn đó, cho dù GDP và thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam có tăng mạnh trong những năm qua thì cũng không giải được bài toán cân bằng thu nhập và giá cả.
Còn với đợt tăng 2009-2011, thị trường BĐS Hà Nội đã thực sự tạo ra một bong bóng còn lớn hơn cả bong bóng năm 2007. Bong bóng này, cùng với khoảng thời gian tăng trưởng liên tục gần hai mươi năm qua, đã cho thấy những điều lo ngại của một số chuyên gia, trong đó có cả chuyên gia nước ngoài, về việc bong bóng BĐS có thể vỡ trong những năm tới là có cơ sở và có thể xảy ra.
Cũng cần chú ý, hai mươi năm cũng thường được xem là khoảng thời gian có tính chu kỳ tăng trưởng của một số quốc gia lớn trên thế giới như Mỹ. Sau chu kỳ tăng trưởng liên tục này, nền kinh tế tất yếu phải có khoảng chững lại, theo đó các thị trường chứng khoán và thị trường BĐS phải có một đợt sụt giảm rất mạnh (có thể tham khảo những đợt điều chỉnh giảm của thị trường chứng khoán Mỹ vào các năm 1987, 2002 và 2008).
Mặt khác, tỷ lệ gần 70% số người mua nhà đất trên cả hai miền Bắc và Nam thuộc về giới đầu tư, đầu cơ cũng cho thấy sự tăng trưởng của thị trường BĐS là thiếu bền vững, khiến thị trường này có thể chịu biến động suy giảm mạnh vào bất cứ lúc nào các điều kiện kinh tế không còn ủng hộ cho đà đi lên của giá nhà đất.
Có một trường phái ủng hộ cho khả năng bong bóng BĐS chỉ có thể bị vỡ sau hàng chục năm nữa, có nghĩa là trong những năm tới, mặt bằng thu nhập của người dân sẽ tiếp tục được nâng lên, cùng với nhu cầu ở của người dân Hà Nội và của cả người dân các tỉnh quanh Hà Nội sẽ tiếp tục duy trì sức cầu ổn định đối với nguồn cung còn hạn chế.
Nhưng nói gì thì nói, cần thừa nhận thực trạng gần 50.000 căn hộ, trong đó có gần 80% thuộc về căn hộ trung cấp và cao cấp đang bị tồn đọng trên địa bàn Hà Nội. Khác hẳn với Tp.HCM hay Đà Nẵng, giá căn hộ trung cấp ở Hà Nội có thể tương đương với giá căn hộ cao cấp ở Tp.HCM, còn giá căn hộ trung cấp ở Tp.HCM lại chỉ bằng giá căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình thấp ở Hà Nội.
Sự bung ra của quá nhiều dự án căn hộ cao cấp trong thời gian này và có thể cả trong vài ba năm tới (con số dự kiến bung hàng trong những năm tới có thể còn thêm khoảng 70.000 căn hộ nữa) đang khiến cho thị trường BĐS Hà Nội dường như chịu "ngập lụt" về nguồn cung. Suốt mấy tháng qua, người ta đã có thể đánh giá được sức cầu thực chất thông qua việc xem xét các hình thức khuyến mãi, giảm giá nhưng hầu như không mang lại hiệu quả của các giới chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp ở Hà Nội.
Với thực tế khó khăn ấy, triển vọng của căn hộ cao cấp sẽ ra sao nếu nguồn cung cứ tiếp tục tăng lên? Cũng đáng nói thêm là con số 235.000 tỷ đồng nợ vay ngân hàng của các dự án BĐS đa phần tập trung cho loại hình đầu tư nhà ở. Trong điều kiện bình thường khi nền kinh tế tuy khó khăn nhưng vẫn trụ được, con số này vẫn có khả năng được "tiêu hóa".
Nhưng nếu điều kiện kinh tế bất ngờ xấu đi, Việt Nam chịu tác động tiêu cực của suy thoái lần thứ hai của thế giới, liệu giới chủ đầu tu dự án căn hộ cao cấp có tiếp tục chịu được sức ép thanh toán nợ cho ngân hàng? Hay họ sẽ buông xuôi, khiến cho giá căn hộ cao cấp sẽ lao dốc thê thảm, còn các ngân hàng thì phải ôm một khối tài sản siết nợ như họ đã từng làm vào các thời kỳ đóng băng 2002-2005 và 2008?
Khả năng tan vỡ của bong bóng bất động sản (BĐS) có hay không không chỉ là bán đất nền Đức Giang Bảo Lộcnội hàm quy luật vận động kinh tế mà còn phụ thuộc vào ý chí con người - giới tài phiệt BĐS.
Những dấu hiệu vỡ 'bóng' đầu tiên
Trong thực tế, hiện tượng bong bóng BĐS đã được hình thành từ lâu ở nước ta, đây là điều mà ai cũng có thể nhận thấy. Đó là sự cách biệt qua lớn giữa mặt bằng giá cả nhà đất và mặt bằng thu nhập của người dân - không phải 10% hay 20% số người có thu nhập cao nhất mà phải kể đến 80% số người còn lại có mức thu nhập trung bình hoặc rất khiêm tốn.
Sau đợt sốt BĐS năm 2007 trên diện rộng toàn quốc đã đẩy giá đất tăng gấp gần ba lần và giá căn hộ cao cấp tăng gấp đôi, từ thời điểm đó đến nay, giá vàng cũng tăng gần ba lần và tạo nên một tỷ lệ trượt giá rất lớn so với mức thu nhập bình quân của người dân. Với sự chênh biệt quá lớn đó, cho dù GDP và thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam có tăng mạnh trong những năm qua thì cũng không giải được bài toán cân bằng thu nhập và giá cả.
Còn với đợt tăng 2009-2011, thị trường BĐS Hà Nội đã thực sự tạo ra một bong bóng còn lớn hơn cả bong bóng năm 2007. Bong bóng này, cùng với khoảng thời gian tăng trưởng liên tục gần hai mươi năm qua, đã cho thấy những điều lo ngại của một số chuyên gia, trong đó có cả chuyên gia nước ngoài, về việc bong bóng BĐS có thể vỡ trong những năm tới là có cơ sở và có thể xảy ra.
Cũng cần chú ý, hai mươi năm cũng thường được xem là khoảng thời gian có tính chu kỳ tăng trưởng của một số quốc gia lớn trên thế giới như Mỹ. Sau chu kỳ tăng trưởng liên tục này, nền kinh tế tất yếu phải có khoảng chững lại, theo đó các thị trường chứng khoán và thị trường BĐS phải có một đợt sụt giảm rất mạnh (có thể tham khảo những đợt điều chỉnh giảm của thị trường chứng khoán Mỹ vào các năm 1987, 2002 và 2008).
Mặt khác, tỷ lệ gần 70% số người mua nhà đất trên cả hai miền Bắc và Nam thuộc về giới đầu tư, đầu cơ cũng cho thấy sự tăng trưởng của thị trường BĐS là thiếu bền vững, khiến thị trường này có thể chịu biến động suy giảm mạnh vào bất cứ lúc nào các điều kiện kinh tế không còn ủng hộ cho đà đi lên của giá nhà đất.
Có một trường phái ủng hộ cho khả năng bong bóng BĐS chỉ có thể bị vỡ sau hàng chục năm nữa, có nghĩa là trong những năm tới, mặt bằng thu nhập của người dân sẽ tiếp tục được nâng lên, cùng với nhu cầu ở của người dân Hà Nội và của cả người dân các tỉnh quanh Hà Nội sẽ tiếp tục duy trì sức cầu ổn định đối với nguồn cung còn hạn chế.
Nhưng nói gì thì nói, cần thừa nhận thực trạng gần 50.000 căn hộ, trong đó có gần 80% thuộc về căn hộ trung cấp và cao cấp đang bị tồn đọng trên địa bàn Hà Nội. Khác hẳn với Tp.HCM hay Đà Nẵng, giá căn hộ trung cấp ở Hà Nội có thể tương đương với giá căn hộ cao cấp ở Tp.HCM, còn giá căn hộ trung cấp ở Tp.HCM lại chỉ bằng giá căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình thấp ở Hà Nội.
Sự bung ra của quá nhiều dự án căn hộ cao cấp trong thời gian này và có thể cả trong vài ba năm tới (con số dự kiến bung hàng trong những năm tới có thể còn thêm khoảng 70.000 căn hộ nữa) đang khiến cho thị trường BĐS Hà Nội dường như chịu "ngập lụt" về nguồn cung. Suốt mấy tháng qua, người ta đã có thể đánh giá được sức cầu thực chất thông qua việc xem xét các hình thức khuyến mãi, giảm giá nhưng hầu như không mang lại hiệu quả của các giới chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp ở Hà Nội.
Với thực tế khó khăn ấy, triển vọng của căn hộ cao cấp sẽ ra sao nếu nguồn cung cứ tiếp tục tăng lên? Cũng đáng nói thêm là con số 235.000 tỷ đồng nợ vay ngân hàng của các dự án BĐS đa phần tập trung cho loại hình đầu tư nhà ở. Trong điều kiện bình thường khi nền kinh tế tuy khó khăn nhưng vẫn trụ được, con số này vẫn có khả năng được "tiêu hóa".
Nhưng nếu điều kiện kinh tế bất ngờ xấu đi, Việt Nam chịu tác động tiêu cực của suy thoái lần thứ hai của thế giới, liệu giới chủ đầu tu dự án căn hộ cao cấp có tiếp tục chịu được sức ép thanh toán nợ cho ngân hàng? Hay họ sẽ buông xuôi, khiến cho giá căn hộ cao cấp sẽ lao dốc thê thảm, còn các ngân hàng thì phải ôm một khối tài sản siết nợ như họ đã từng làm vào các thời kỳ đóng băng 2002-2005 và 2008?