Mua căn hộ, nền đất qua sàn, sợ nhất là bị làm giá
Nguyên nhân tỉ lệ giao dịch bất động sản qua sàn thấp được cho là do các chủ dự án, các cá nhân không muốn giao dịch qua sàn. Nhưngđất nền làng pháp bảo lộc lý do cụ thể hơn thì chưa được hoàn toàn làm rõ.
Mới đây, hội nghị đánh giá sơ kết hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản (BĐS) do Bộ Xây dựng tổ chức đã đưa ra con số: Chỉ có 33/226 sàn giao dịch BĐS báo cáo hoạt động. Số lượng giao dịch BĐS qua sàn chỉ chiếm từ 15%-20% so với tổng lượng giao dịch. Nguyên nhân tỉ lệ giao dịch qua sàn thấp được cho là do các chủ dự án, các cá nhân không muốn giao dịch qua sàn. Nhưng lý do cụ thể hơn thì chưa được hoàn toàn làm rõ.
Cỗ máy làm giá...
Người viết bài này đã có dịp đi tìm mua căn hộ dự án chung cư (dạng góp vốn đầu tư), cũng như đã từng tiếp xúc với một số cá nhân muốn bán căn hộ tại một số dự án ở TPHCM.
Công bằng mà nói, khi liên lạc với các nhân viên giao dịch hoặc phụ trách bán hàng tại các sàn, thái độ của họ thân thiện, cởi mở, thậm chí săn đón, vồn vã. Khi tôi hỏi mua căn hộ H2 (bán thông qua Sacomreal), còn hàng hay đã hết hàng, nếu rơi vào ngày nghỉ, họ đều hẹn đầu tuần đi làm lại sẽ kiểm tra và trả lời. Bởi cũng dễ hiểu, thêm một người tìm mua là họ thêm cơ hội được hoa hồng.
Tuy nhiên, cũng hai căn hộ cùng diện tích, cùng hướng, cùng tầng (hoặc khác nhau một hai tầng ở trên cao), giá chênh lệch nhau có khi lên đến 1-1,5 triệu đồng/m2. Đơn cử, một căn hộ 78m2 cùng hướng về phía quận 1, giá từ sàn đưa ra khoảng 28 triệu đồng/m2, nhưng rao bán trên mạng (các trang thông tin điện tử, báo điện tử), hoặc rao vặt trên báo in, giá chỉ từ 26,5-27 triệu đồng/m2.
Trên thực tế, nhiều sàn BĐS vừa thực hiện các dịch vụ như môi giới, định giá, vừa kinh doanh BĐS, cho nên xảy ra tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi: Định giá thấp để đầu cơ thiệt cho bên bán, định giá cao để có hoa hồng cao thiệt cho bên mua. Không ít hàng hoá qua sàn đã được tư vấn về giá (thực chất là làm giá). Các sàn lớn, được nhiều người tìm đến nhiều, chiêu làm giá càng nhiều.
"Ngư ông đắc lợi"
Từ thời điểm 1.5.2009 thực hiện quy định các giao dịch mua bán, cho thuê BĐS bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS mới được cấp chủ quyền nhà, đất, các sàn giao dịch BĐS như "ngư ông đắc lợi" càng thêm lợi. Số lượng sàn giao dịch mới ra đời thêm không ít. Tuy nhiên, trên thực tế, rất nhiều sàn ế ẩm. Điều đó cho thấy, niềm tin của cả bên mua và bên bán chưa đặt hoàn toàn vào sàn giao dịch BĐS.
Thường thì, người mua dự án chung cư hay đất nền phân lô, vẫn muốn mua tận gốc chủ đầu tư, để được giá gốc, thậm chí có thể đàm phán thêm về giá cả và các ưu đãi, lợi ích, đồng thời chính tai chính mắt nghe được các cam kết và tìm hiểu kỹ dự án.
Nhiều trường hợp, thông qua người trong Cty đầu tư để tiếp xúc với chủ dự án, khách hàng được lợi nhiều hơn mua tại sàn hoặc khi dự án đã đưa ra sàn. Đã qua sàn thì thông tin ít nhiều "tam sao thất bản". Khi thị trường chớm sốt, các sàn đủ nhạy cảm để đẩy giá lên cao. Từng cá nhân người bán muốn đẩy giá sẽ khó thành công. Còn khi các sàn đẩy giá, dễ hình thành mặt bằng giá mới, người mua khó bề phá vỡ mặt bằng giá đó do làm giá mà thành, nếu muốn mua phải chịu trả thêm không ít.
Nhiều lúc, các sàn áp dụng chiêu ém hàng cốt tạo ra tình trạng "cháy hàng" giả tạo nhằm nâng giá. Tiến độ bán hàng chậm lại do giá cao, nếu phải chịu là chủ dự án, chứ sàn giao dịch ở cửa giữa "ngư ông đắc lợi" chả sứt mẻ gì. Còn người mua, "mắc bẫy" làm giá mua hàng giá cao cầm chắc phần thiệt. Vì thế, trên thực tế, khi mua căn hộ chung cư hoặc đất dự án phân lô, người có kinh nghiệm thường phải tham khảo qua nhiều kênh: Sàn giao dịch BĐS; báo chí, trang thông tin điện tử; người quen..., và so sánh chi ly để tìm được mức giá hợp lý nhất, thấp nhất. Nhiều trường hợp, nhiều sàn cùng rao bán một sản phẩm nhưng rao giá khác nhau, nếu không tham khảo kỹ sẽ bị hớ đậm.
Nguyên nhân tỉ lệ giao dịch bất động sản qua sàn thấp được cho là do các chủ dự án, các cá nhân không muốn giao dịch qua sàn. Nhưngđất nền làng pháp bảo lộc lý do cụ thể hơn thì chưa được hoàn toàn làm rõ.
Mới đây, hội nghị đánh giá sơ kết hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản (BĐS) do Bộ Xây dựng tổ chức đã đưa ra con số: Chỉ có 33/226 sàn giao dịch BĐS báo cáo hoạt động. Số lượng giao dịch BĐS qua sàn chỉ chiếm từ 15%-20% so với tổng lượng giao dịch. Nguyên nhân tỉ lệ giao dịch qua sàn thấp được cho là do các chủ dự án, các cá nhân không muốn giao dịch qua sàn. Nhưng lý do cụ thể hơn thì chưa được hoàn toàn làm rõ.
Cỗ máy làm giá...
Người viết bài này đã có dịp đi tìm mua căn hộ dự án chung cư (dạng góp vốn đầu tư), cũng như đã từng tiếp xúc với một số cá nhân muốn bán căn hộ tại một số dự án ở TPHCM.
Công bằng mà nói, khi liên lạc với các nhân viên giao dịch hoặc phụ trách bán hàng tại các sàn, thái độ của họ thân thiện, cởi mở, thậm chí săn đón, vồn vã. Khi tôi hỏi mua căn hộ H2 (bán thông qua Sacomreal), còn hàng hay đã hết hàng, nếu rơi vào ngày nghỉ, họ đều hẹn đầu tuần đi làm lại sẽ kiểm tra và trả lời. Bởi cũng dễ hiểu, thêm một người tìm mua là họ thêm cơ hội được hoa hồng.
Tuy nhiên, cũng hai căn hộ cùng diện tích, cùng hướng, cùng tầng (hoặc khác nhau một hai tầng ở trên cao), giá chênh lệch nhau có khi lên đến 1-1,5 triệu đồng/m2. Đơn cử, một căn hộ 78m2 cùng hướng về phía quận 1, giá từ sàn đưa ra khoảng 28 triệu đồng/m2, nhưng rao bán trên mạng (các trang thông tin điện tử, báo điện tử), hoặc rao vặt trên báo in, giá chỉ từ 26,5-27 triệu đồng/m2.
Trên thực tế, nhiều sàn BĐS vừa thực hiện các dịch vụ như môi giới, định giá, vừa kinh doanh BĐS, cho nên xảy ra tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi: Định giá thấp để đầu cơ thiệt cho bên bán, định giá cao để có hoa hồng cao thiệt cho bên mua. Không ít hàng hoá qua sàn đã được tư vấn về giá (thực chất là làm giá). Các sàn lớn, được nhiều người tìm đến nhiều, chiêu làm giá càng nhiều.
"Ngư ông đắc lợi"
Từ thời điểm 1.5.2009 thực hiện quy định các giao dịch mua bán, cho thuê BĐS bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS mới được cấp chủ quyền nhà, đất, các sàn giao dịch BĐS như "ngư ông đắc lợi" càng thêm lợi. Số lượng sàn giao dịch mới ra đời thêm không ít. Tuy nhiên, trên thực tế, rất nhiều sàn ế ẩm. Điều đó cho thấy, niềm tin của cả bên mua và bên bán chưa đặt hoàn toàn vào sàn giao dịch BĐS.
Thường thì, người mua dự án chung cư hay đất nền phân lô, vẫn muốn mua tận gốc chủ đầu tư, để được giá gốc, thậm chí có thể đàm phán thêm về giá cả và các ưu đãi, lợi ích, đồng thời chính tai chính mắt nghe được các cam kết và tìm hiểu kỹ dự án.
Nhiều trường hợp, thông qua người trong Cty đầu tư để tiếp xúc với chủ dự án, khách hàng được lợi nhiều hơn mua tại sàn hoặc khi dự án đã đưa ra sàn. Đã qua sàn thì thông tin ít nhiều "tam sao thất bản". Khi thị trường chớm sốt, các sàn đủ nhạy cảm để đẩy giá lên cao. Từng cá nhân người bán muốn đẩy giá sẽ khó thành công. Còn khi các sàn đẩy giá, dễ hình thành mặt bằng giá mới, người mua khó bề phá vỡ mặt bằng giá đó do làm giá mà thành, nếu muốn mua phải chịu trả thêm không ít.
Nhiều lúc, các sàn áp dụng chiêu ém hàng cốt tạo ra tình trạng "cháy hàng" giả tạo nhằm nâng giá. Tiến độ bán hàng chậm lại do giá cao, nếu phải chịu là chủ dự án, chứ sàn giao dịch ở cửa giữa "ngư ông đắc lợi" chả sứt mẻ gì. Còn người mua, "mắc bẫy" làm giá mua hàng giá cao cầm chắc phần thiệt. Vì thế, trên thực tế, khi mua căn hộ chung cư hoặc đất dự án phân lô, người có kinh nghiệm thường phải tham khảo qua nhiều kênh: Sàn giao dịch BĐS; báo chí, trang thông tin điện tử; người quen..., và so sánh chi ly để tìm được mức giá hợp lý nhất, thấp nhất. Nhiều trường hợp, nhiều sàn cùng rao bán một sản phẩm nhưng rao giá khác nhau, nếu không tham khảo kỹ sẽ bị hớ đậm.