Khi mua bán đất, các bên cần phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng để tránh hợp đồng bị vô hiệu và có thể sang tên Sổ đỏ được. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp mua bán đất không công chứng vẫn được sang tên Sổ đỏ. Cụ thể về vấn đề này sẽ được giải đáp trong bài viết sau đây.
>>> Tìm hiểu thêm: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cần chuẩn bị những giấy tờ gì và khi nào thì phát sinh hiệu lực?
1. Hợp đồng mua bán đất đai bắt buộc phải công chứng?
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Theo đó, hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng yêu cầu phải tuân thủ về hình thức (Khi mua bán nhà đất thì phải công chứng hợp đồng mua bán). Nếu hợp đồng mua bán nhà đất mà không công chứng thì là hợp đồng vô hiệu (không có hiệu lực). Mặt khác, khi sang tên Sổ đỏ mà không có hợp đồng công chứng thì không thể làm thủ tục sang tên được.
Tuy nhiên, vẫn có 04 trường hợp ngoại lệ, trong đó các bên chuyển nhượng không cần hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực (có thể là giấy viết tay hoặc hợp đồng đánh máy nhưng không công chứng hoặc chứng thực) vẫn được sang tên Sổ đỏ.
2. Trường hợp mua bán đất không công chứng được sang tên Sổ đỏ
Trường hợp 1: Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013
Theo quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trong trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, phải được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Trường hợp 2, 3: Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP)
Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, có hai trường hợp khi người dân mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng và chưa được cấp Sổ đỏ, thì họ được cấp Sổ đỏ lần đầu mà không cần thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Các trường hợp cụ thể bao gồm:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Do đó, khi tiếp nhận hồ sơ đề nghị làm Sổ đỏ, các cơ quan không yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.
Trường hợp 4: Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015
Theo Khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015, các giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, và một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì khi một bên hoặc các bên yêu cầu, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không cần phải thực hiện việc công chứng hay chứng thực.
Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nếu giao dịch không được công chứng nhưng vẫn muốn công nhận hiệu lực, cần đáp ứng ba điều kiện sau đây:
- Điều kiện 1: Giao dịch được xác lập bằng văn bản.
- Điều kiện 2: Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất).
- Điều kiện 3: Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu, thì Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Có 04 trường hợp mua bán đất đai không công chứng được sang tên Sổ đỏ. Tuy nhiên, trường hợp 4 sẽ mất thời gian yêu cầu Tòa án công nhận và khó thực hiện hơn. Để thuận lợi trong việc sang tên Sổ đỏ thì các bên nên lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo quy định.
Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Trường hợp mua bán đất nào không công chứng được sang tên Sổ đỏ?. Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và Sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
>>> Tìm hiểu thêm: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cần chuẩn bị những giấy tờ gì và khi nào thì phát sinh hiệu lực?
1. Hợp đồng mua bán đất đai bắt buộc phải công chứng?
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Theo đó, hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng yêu cầu phải tuân thủ về hình thức (Khi mua bán nhà đất thì phải công chứng hợp đồng mua bán). Nếu hợp đồng mua bán nhà đất mà không công chứng thì là hợp đồng vô hiệu (không có hiệu lực). Mặt khác, khi sang tên Sổ đỏ mà không có hợp đồng công chứng thì không thể làm thủ tục sang tên được.
Tuy nhiên, vẫn có 04 trường hợp ngoại lệ, trong đó các bên chuyển nhượng không cần hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực (có thể là giấy viết tay hoặc hợp đồng đánh máy nhưng không công chứng hoặc chứng thực) vẫn được sang tên Sổ đỏ.
2. Trường hợp mua bán đất không công chứng được sang tên Sổ đỏ
Trường hợp 1: Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013
Theo quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trong trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, phải được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Trường hợp 2, 3: Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP)
Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, có hai trường hợp khi người dân mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng và chưa được cấp Sổ đỏ, thì họ được cấp Sổ đỏ lần đầu mà không cần thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Các trường hợp cụ thể bao gồm:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Do đó, khi tiếp nhận hồ sơ đề nghị làm Sổ đỏ, các cơ quan không yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.
Trường hợp 4: Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015
Theo Khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015, các giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, và một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì khi một bên hoặc các bên yêu cầu, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không cần phải thực hiện việc công chứng hay chứng thực.
Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nếu giao dịch không được công chứng nhưng vẫn muốn công nhận hiệu lực, cần đáp ứng ba điều kiện sau đây:
- Điều kiện 1: Giao dịch được xác lập bằng văn bản.
- Điều kiện 2: Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất).
- Điều kiện 3: Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu, thì Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Có 04 trường hợp mua bán đất đai không công chứng được sang tên Sổ đỏ. Tuy nhiên, trường hợp 4 sẽ mất thời gian yêu cầu Tòa án công nhận và khó thực hiện hơn. Để thuận lợi trong việc sang tên Sổ đỏ thì các bên nên lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo quy định.
Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Trường hợp mua bán đất nào không công chứng được sang tên Sổ đỏ?. Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và Sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
MIỄN PHÍ DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG TẠI NHÀ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669
Email: ccnguyenhue165@gmail.com
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669
Email: ccnguyenhue165@gmail.com